Affitti brevi: adempimenti 2026 e checklist per iniziare
Affitti brevi, cosa serve per iniziare: Comune e CIN, condominio, partita IVA, cedolare secca, sicurezza e Alloggiati Web in sei passi, con checklist Word.
Prima di iniziare con gli affitti brevi ti servono quattro cose: il via libera di Comune e condominio, le idee chiare sulle tasse, una casa sicura e una procedura per ogni arrivo. Qui trovi gli adempimenti in ordine, le fonti ufficiali e una checklist Word gratuita da spuntare.
Scarica la checklist (Word, gratis)
Affitti brevi: quali adempimenti prima di iniziare?
Segui quest'ordine. I primi due passi costano solo qualche telefonata, e decidono se vale la pena fare il resto.
- Comune e Regione. Comunicazione o SCIA, poi il CIN.
- Condominio o proprietario. Regolamento, consenso scritto.
- Fisco. Cedolare secca, ritenuta, partita IVA sì o no.
- Sicurezza. Rilevatori di gas, estintore, assicurazione.
- A ogni arrivo. Riconoscimento degli ospiti e Alloggiati Web.
- Welcome book. Wi-Fi, regole, raccolta differenziata: meno messaggi per te.
Posso affittare casa mia?
Possono dirti di no in tre.
Comune e Regione. Ogni casa in affitto breve o turistico deve avere il CIN, il codice del Ministero del Turismo: lo chiedi online, lo esponi fuori dall'edificio e lo scrivi in ogni annuncio. Prima, secondo la legge della tua Regione, la casa va comunicata al Comune: chiedi allo sportello SUAP quale modulo serve. I passaggi sono nella nostra guida al CIN per affitti brevi.
Il condominio. Leggi il regolamento e avvisa l'amministratore prima del primo ospite. Ti servirà comunque per la targhetta con il CIN e, se la vuoi, per la cassetta delle chiavi.
Il proprietario. Sei in affitto? Senza il consenso del locatore non puoi sublocare tutta la casa. Una parte sì, salvo patto contrario, ma avvisandolo con lettera raccomandata (legge 392/1978, art. 2). Fatti dare il consenso per iscritto, e che nomini gli affitti brevi.
Serve la partita IVA?
Fino a due appartamenti, no. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale solo se destini all'affitto breve non più di due appartamenti nell'anno; dal terzo l'attività si presume imprenditoriale (Agenzia delle Entrate). Fino al 2025 il limite era di quattro.
Conta anche cosa offri. Biancheria, pulizie e Wi-Fi restano nella locazione breve. Colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche ne escono: per il fisco è attività d'impresa, anche se occasionale.
Quali tasse si pagano?
- Cedolare secca. Se la scegli, sostituisce Irpef e addizionali: 26% sull'intero canone, 21% per una sola casa, che indichi nella dichiarazione dei redditi.
- Ritenuta del 21%. Airbnb, Booking e gli altri intermediari che incassano il pagamento trattengono il 21% a titolo d'acconto e ti rilasciano la certificazione (Agenzia delle Entrate). Il saldo lo calcoli in dichiarazione.
- Registrazione del contratto. Per i contratti fino a 30 giorni non c'è l'obbligo.
- Imposta di soggiorno. La decide il Comune. Chiedi quanto costa, chi la incassa e come si versa.
Tieni da parte le certificazioni delle ritenute e annota entrate e spese dal primo giorno.
Quali requisiti di sicurezza servono?
Per ottenere il CIN dichiari che la casa li ha. Valgono per tutti, non solo per chi fa impresa:
- rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio;
- estintori portatili a norma, visibili e accessibili: uno ogni 200 m² o frazione, e almeno uno per piano.
Poi l'assicurazione. Non dare per scontato che la polizza della casa copra gli ospiti paganti: fai due domande alla compagnia, per iscritto. I danni subiti dagli ospiti sono coperti? E quelli che gli ospiti fanno alla casa e ai vicini?
Cosa fare a ogni arrivo?
Il riconoscimento. Dai alloggio solo a chi ha un documento con foto, e verifichi che la persona sia quella del documento: di persona o in video all'ingresso. Una foto del documento in chat non basta. I dettagli sono in self check-in e affitti brevi.
Alloggiati Web. Comunichi gli ospiti alla Questura entro 24 ore dall'arrivo, entro 6 se il soggiorno dura una notte sola.
Il CIN. In ogni annuncio, e sulla targhetta fuori dall'edificio.
Il welcome book: l'ultima riga della checklist
Wi-Fi, arrivo, regole della casa, raccolta differenziata, partenza, numeri d'emergenza: tutto questo va nel welcome book. Su carta, parti dal nostro modello di welcome book.
Con GuestQR diventa digitale: incolli il link del tuo annuncio Airbnb o Booking, completi la guida e stampi un poster con il QR code da appendere al muro di casa. L'ospite inquadra il codice e legge tutto sul telefono, nella sua lingua tra le otto disponibili, senza app. Cambia il calendario dei rifiuti? Lo correggi in un minuto.
