Como abrir um Alojamento Local: requisitos e checklist
O que é preciso para abrir um Alojamento Local: câmara, condomínio, Finanças, seguro, segurança e SIBA em seis passos, com uma checklist Word grátis.
Para abrir um Alojamento Local há quatro coisas a tratar: a câmara e o prédio, as Finanças, o seguro e a segurança, e o que fazer em cada estadia. Aqui ficam os requisitos por ordem, com as fontes oficiais e uma checklist Word grátis para ir assinalando.
Descarregar a checklist (Word, grátis)
O que é preciso para abrir um Alojamento Local?
Siga esta ordem. Os dois primeiros passos só custam uns telefonemas – e decidem se vale a pena fazer o resto.
- Câmara municipal. A zona tem limites? O registo faz-se no fim.
- Condomínio ou senhorio. Regras do prédio, autorização por escrito.
- Finanças. Início de atividade, IRS e IVA.
- Seguro e segurança. Seguro obrigatório, extintor, manta de incêndio.
- Cada estadia. Boletim de alojamento e livro de reclamações.
- Livro de informações. Obrigatório, em quatro línguas.
Posso fazer Alojamento Local na minha casa?
Três entidades podem dizer que não.
A câmara municipal. O registo é uma comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico: se a câmara não se opuser em 60 dias, o número fica atribuído. Em áreas de contenção o prazo é de 90 dias e o concelho pode limitar novos registos. Pergunte primeiro se a sua zona é uma delas. O imóvel precisa ainda de autorização de utilização adequada. O passo a passo está no nosso guia do registo de Alojamento Local.
O condomínio. Desde 2024 já não é precisa autorização do condomínio, exceto para hostels. Mas o prédio tem regras (guia do Turismo de Portugal):
- pode fixar uma contribuição adicional até 30 % da quota anual, pelo uso acrescido das partes comuns;
- recebe o seu contacto telefónico e o seu e-mail;
- pode opor-se à atividade, com mais de metade da permilagem, se houver incómodos repetidos e comprovados.
O senhorio. Não é o proprietário? Para o registo precisa de um contrato com autorização para alojamento local.
Que impostos paga um Alojamento Local?
Antes do registo, declare o início de atividade de alojamento nas Finanças. Depois:
- IRS. No regime simplificado, o rendimento tributável de uma moradia ou apartamento é 35 % das receitas – 50 % em área de contenção (artigo 31.º do CIRS).
- IVA. Fica isento se o volume de negócios do ano anterior não passar de €15 000 (artigo 53.º do CIVA). Acima disso, cobra IVA aos hóspedes.
- Taxa turística. É a câmara que decide. Pergunte quanto é, quem a cobra e como se entrega.
Que seguro e que requisitos de segurança?
Seguro. É obrigatório um seguro de responsabilidade civil que cubra danos causados a hóspedes e a terceiros, com capital mínimo de €75 000 por alojamento. Num prédio, precisa também de um seguro que cubra os danos de um incêndio com origem no alojamento.
Segurança. Um alojamento até 10 hóspedes tem de ter:
- extintor e manta de incêndio acessíveis;
- equipamento de primeiros socorros acessível;
- o número de emergência 112 indicado em local visível.
Num prédio, afixe ainda no interior os horários do ruído.
O que fazer em cada estadia?
Hóspedes estrangeiros. A estadia é comunicada no SIBA até três dias úteis depois da entrada e depois da saída. Como fazê-lo sem se cruzar com os hóspedes: self check-in no Alojamento Local.
Livro de reclamações. Em papel e eletrónico.
Número de registo. Em todos os anúncios, e na placa «AL» junto à entrada.
O livro de informações: a última linha da checklist
No Alojamento Local, o livro de informações é obrigatório: lixo, eletrodomésticos, ruído, o seu contacto e, num prédio, as regras do condomínio – em português, inglês e mais duas línguas. Em papel, comece pelo nosso modelo de livro de informações.
Com a GuestQR, passa a digital: cole a ligação do seu anúncio Airbnb ou Booking, complete o guia e imprima um cartaz QR para a parede do alojamento. Os hóspedes leem tudo no telemóvel, na sua língua – uma de oito, sem instalar nenhuma aplicação. Muda o código do cofre de chaves? Corrige-se num minuto.
