Pronájem bytu přes Airbnb: co musíte splnit + checklist

Než začnete pronajímat byt přes Airbnb, vyřešte čtyři věci: souhlas obce a domu, živnost a daně, pojištění a to, co děláte při každém pobytu. Níže najdete povinnosti popořadě, odkazy na úřední zdroje a checklist ve Wordu zdarma k odškrtávání.

Stáhnout checklist (Word, zdarma)

Co musíte zařídit, než začnete pronajímat přes Airbnb?

Postupujte v tomto pořadí. První dva kroky stojí jen pár telefonátů – a rozhodnou, jestli má zbytek smysl.

1. Obec a stavební úřad. Ohlášení k poplatku z pobytu, užívání bytu.
2. SVJ nebo pronajímatel. Stanovy domu, písemný souhlas.
3. Živnost a finanční úřad. Daň z příjmů, DPH, registrace.
4. Pojištění a bezpečnost. Krytí pro platící hosty.
5. Každý pobyt. Evidenční kniha a hlášení cizinců.
6. Uvítací kniha. Wi-Fi, ubytovací řád, třídění odpadu: méně zpráv pro vás.

Smím byt krátkodobě pronajímat?

Odmítnout vás mohou tři strany.

Obec a stavební úřad. Registrační číslo v Česku zatím nepotřebujete; co chystá e-Turista, píšeme v článku e-Turista a registrace ubytování. Obci se ale ohlásíte jako plátce poplatku z pobytu. A byt je zkolaudovaný k bydlení: zeptejte se stavebního úřadu, jestli u vás krátkodobé ubytování bere jako změnu užívání.

Společenství vlastníků. Přečtěte si stanovy a domovní řád a dejte vědět výboru nebo správci. Schránka na klíče u vchodu je zásah do společných částí domu – bez domluvy ji nevěšte.

Pronajímatel. Máte byt v nájmu a sami v něm trvale nebydlíte? Do podnájmu ho můžete dát jen s písemným souhlasem pronajímatele; bez něj hrubě porušujete své povinnosti (občanský zákoník, § 2275 a 2276).

Potřebuji na Airbnb živnost?

Ano. Finanční správa bere ubytování přes platformy jako ubytovací službu, ne jako nájem: střídají se hosté, uklízíte, měníte ložní prádlo (informace GFŘ). Z toho plyne:

• příjmy zdaňujete jako příjmy ze samostatné činnosti (§ 7), ne jako příjmy z nájmu;
• se živnostenským oprávněním můžete uplatnit výdaje paušálem 60 % z příjmů, bez něj jen 40 %;
• k dani z příjmů se registrujete u finančního úřadu do 15 dnů od zahájení činnosti.

Jaké daně a poplatky zaplatíte?

• Daň z příjmů. Po skončení roku podáváte daňové přiznání. Příjmy a výdaje si zapisujte od prvního dne.
• DPH z poplatku platformy. Když vám platforma se sídlem v zahraničí – třeba Airbnb nebo Booking – účtuje servisní poplatek, stáváte se identifikovanou osobou: do 15 dnů podáte přihlášku k registraci a z poplatku přiznáváte DPH. Z ubytování samotného ji jako identifikovaná osoba neplatíte.
• Plátce DPH. Stanete se jím, až váš obrat přesáhne 2 000 000 Kč.
• Poplatek z pobytu. Nejvýše 50 Kč za osobu a den, přesnou sazbu určuje vyhláška obce. Vybíráte ho od hostů a odvádíte obci.

Jaké pojištění a bezpečnost?

Nespoléhejte na to, že pojištění domácnosti kryje platící hosty. Položte pojišťovně dvě otázky, písemně: Jsou kryté škody, které se hostům v bytě stanou? A škody, které hosté způsobí na bytě a u sousedů?

Do bytu dejte hlásič kouře, hasicí roušku ke sporáku a lékárničku. A do uvítací knihy napište číslo 112 a kde jsou jističe a hlavní uzávěr vody.

Co děláte při každém pobytu?

Evidenční kniha. Zapisujete všechny hosty, i české, a knihu uchováte 6 let.

Cizinci. Host bez českého občanství podepíše přihlašovací tiskopis a vy ho do 3 pracovních dnů ohlásíte přes Ubyport. Jak na to bez osobního setkání: self check-in v apartmánu.

Nejčastější chyby na začátku

• Inzerát dřív než úřady. První rezervace přijde za den, registrace trvá déle. Nejdřív živnost a finanční úřad, potom inzerát.
• Žádná evidence. Poplatek z pobytu i daně se počítají z toho, co máte zapsané. Zapisujte každý pobyt hned.
• Mlčení vůči sousedům. Výbor, který se o Airbnb dozví od hostů s kufry na chodbě, bude proti. Dejte mu vědět předem a nechte mu své číslo.
• Pojištění „snad to kryje“. Odpověď pojišťovny chtějte písemně, ne po telefonu.

Uvítací kniha: poslední řádek checklistu

Wi-Fi, příjezd, ubytovací řád, třídění odpadu, odjezd, nouzová čísla: to všechno patří do uvítací knihy. Na papíře začněte naším vzorem uvítací knihy.

S GuestQR ji máte digitálně: vložíte odkaz na svůj inzerát na Airbnb nebo Bookingu, doplníte průvodce a vytisknete QR plakát na zeď v bytě. Hosté naskenují kód a čtou všechno v mobilu, ve svém jazyce – v jednom z osmi, bez aplikace. Změní se kód schránky na klíče? Opravíte ho za minutu.