Ferienwohnung vermieten: Was beachten? Checkliste zum Abhaken

Bevor Sie Ihre Ferienwohnung vermieten, klären Sie vier Dinge: die Erlaubnis von Stadt und Haus, Steuern und Gewerbe, die Versicherung und die Regeln für Gäste. Hier finden Sie die Schritte, die Quellen und eine kostenlose Checkliste für Word – ohne Anmeldung.

Checkliste herunterladen (Word, kostenlos)

Was muss ich beachten, bevor ich vermiete?

Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor. Die ersten beiden Schritte kosten nur ein paar Anrufe – und entscheiden, ob sich der Rest lohnt.

1. Stadt und Bauamt. Brauchen Sie eine Genehmigung oder eine Registrierungsnummer?
2. Vermieter oder Eigentümergemeinschaft. Holen Sie die Erlaubnis schriftlich ein, lesen Sie die Teilungserklärung.
3. Finanzamt und Gewerbeamt. Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Gewerbe – ja oder nein.
4. Versicherung und Sicherheit. Deckung für Feriengäste, Rauchwarnmelder.
5. Meldeschein und Kurtaxe. Was am Anreisetag zu tun ist.
6. Gästemappe. WLAN, Hausordnung, Mülltrennung – damit Ihr Telefon still bleibt.

Darf ich meine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Drei Stellen können Nein sagen.

Die Stadt. In Berlin, Hamburg, Köln und weiteren Städten brauchen Sie eine Registrierungsnummer, teils auch eine Genehmigung. Die Nummer gehört in jedes Inserat. Welche Städte das sind und wie Sie die Nummer bekommen, steht in Ferienwohnung anmelden.

Das Bauamt. Baurechtlich zählen Ferienwohnungen in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben oder zu den Beherbergungsbetrieben (§ 13a BauNVO). Ob Sie für den Wechsel von der Wohnung zur Ferienwohnung eine Genehmigung brauchen, hängt vom Baugebiet und von der Bauordnung Ihres Landes ab. Fragen Sie beim Bauamt nach, bevor Sie Möbel kaufen.

Vermieter oder Eigentümergemeinschaft. Als Mieter dürfen Sie die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht weitervermieten (§ 540 BGB). Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht nicht: Ohne besondere Anhaltspunkte umfasst sie keine tageweise Vermietung an Touristen (BGH, VIII ZR 210/13). Lassen Sie sich die Erlaubnis ausdrücklich für Feriengäste geben.

Als Eigentümer lesen Sie zuerst die Teilungserklärung. Dient Ihre Einheit zu Wohnzwecken, umfasst das auch die Vermietung an wechselnde Feriengäste, solange nichts anderes vereinbart ist. Ein Verbot der Kurzzeitvermietung können die anderen Eigentümer nur beschließen, wenn alle zustimmen – auch Sie (BGH, V ZR 112/18). Überbelegung, Lärm und ständige Verstöße gegen die Hausordnung müssen sie aber nicht hinnehmen.

Muss ich ein Gewerbe anmelden?

Nicht automatisch. Steuerlich bleibt es bei Einkünften aus Vermietung, solange Sie nur die Wohnung überlassen. Ein Gewerbebetrieb wird daraus, wenn Sie wie ein Hotel oder eine Pension arbeiten: häufiger Gästewechsel und Leistungen wie Wäsche, Reinigung oder Betreuung, die eine eigene Organisation erfordern (Einkommensteuer-Hinweise, H 15.7 Abs. 2).

Wer ein Gewerbe beginnt, muss es gleichzeitig anzeigen (§ 14 GewO). Ob Ihre Vermietung dazugehört, fragen Sie beim Gewerbeamt Ihrer Gemeinde – am besten per E-Mail, dann haben Sie die Antwort schriftlich.

Welche Steuern und Abgaben fallen an?

• Einkommensteuer. Einnahmen minus Kosten gehören in Ihre Steuererklärung (§ 21 EStG). Sammeln Sie Belege ab dem ersten Tag: Möbel, Reinigung, Provision der Plattform.
• Das Finanzamt weiß Bescheid. Airbnb, Booking und andere Plattformen melden Ihre Einnahmen jedes Jahr an das Bundeszentralamt für Steuern. Im Januar bekommen Sie eine Übersicht der gemeldeten Daten (BZSt). Eine Bagatellgrenze wie beim Verkauf von Waren gibt es für die Vermietung nicht.
• Umsatzsteuer. Für die kurzfristige Beherbergung gilt der ermäßigte Satz von 7 % (§ 12 UStG); für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, gilt er nicht. Als Kleinunternehmer zahlen Sie keine Umsatzsteuer: bis 25 000 Euro Gesamtumsatz im Vorjahr und 100 000 Euro im laufenden Jahr (§ 19 UStG).
• Kurtaxe oder Übernachtungsteuer. Das regelt die Gemeinde. In Berlin sind es zum Beispiel 7,5 % des Übernachtungspreises (Service Berlin).
• Rundfunkbeitrag. Die erste Ferienwohnung je Betriebsstätte ist beitragsfrei, jede weitere kostet 6,12 Euro im Monat (rundfunkbeitrag.de).

Welche Versicherung brauche ich?

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Ihre private Haftpflicht- und Hausratversicherung auch bei zahlenden Gästen greift. Stellen Sie dem Versicherer zwei Fragen, schriftlich:

• Sind Schäden gedeckt, die Feriengästen in der Wohnung passieren?
• Sind Schäden gedeckt, die Feriengäste an Wohnung und Einrichtung anrichten?

Informieren Sie auch die Gebäudeversicherung – bei einer Eigentumswohnung über die Hausverwaltung.

Zur Sicherheit gehören Rauchwarnmelder. Die Pflicht steht in der Bauordnung Ihres Landes; in Bayern gehören sie in Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen (Art. 46 BayBO). Legen Sie eine Löschdecke in die Küche und schreiben Sie die 112 in die Gästemappe.

Was gilt, wenn die Gäste da sind?

Meldeschein. Nehmen Sie gewerbs- oder geschäftsmäßig Gäste auf, unterschreiben ausländische Gäste am Anreisetag einen besonderen Meldeschein (§ 29 BMG). Sie bewahren ihn ein Jahr ab der Abreise auf (§ 30 BMG). Deutsche Staatsangehörige brauchen keinen. Wie das ohne persönliche Übergabe geht, zeigt Self-Check-in in der Ferienwohnung.

Hausordnung. Personenzahl, Ruhezeiten, Rauchen, Haustiere: Schreiben Sie in die Wohnung, was im Inserat steht – dann gibt es bei der Abreise keine Diskussion.

Mülltrennung. Für Gäste aus dem Ausland die größte Frage – und für Ihre Nachbarn das größte Ärgernis. Eine Zeile pro Tonne genügt.

Die Gästemappe: der letzte Punkt der Checkliste

All das gehört in die Gästemappe: WLAN, Anreise, Hausordnung, Mülltrennung, Abreise, Notfallnummern. Auf Papier starten Sie mit unserer Vorlage für die Gästemappe.

Mit GuestQR geht es digital: Sie fügen den Link Ihres Airbnb- oder Booking-Inserats ein, ergänzen die Mappe und drucken ein QR-Poster für die Wand in der Wohnung. Ihre Gäste scannen den Code und lesen alles auf dem Handy – in ihrer Sprache, einer von acht, ohne App. Ändert sich der Code der Schlüsselbox oder der Abholtag, korrigieren Sie es in einer Minute.