Alquiler vacacional: requisitos 2026 y checklist para empezar
Alquiler vacacional, requisitos antes de empezar: registro turístico, comunidad de propietarios, impuestos, seguro y registro de viajeros en seis pasos, con checklist.
Antes de empezar con el alquiler vacacional tienes que resolver cuatro cosas: el permiso de tu comunidad autónoma y de tus vecinos, los impuestos, el seguro y lo que toca hacer con cada reserva. Aquí tienes los requisitos en orden, con las fuentes oficiales y una checklist de Word gratis para ir marcando.
Descargar la checklist (Word, gratis)
¿Qué requisitos tiene el alquiler vacacional?
Sigue este orden. Los dos primeros pasos solo cuestan unas llamadas, y deciden si merece la pena el resto.
- Comunidad autónoma y ayuntamiento. Registro turístico y uso permitido en tu zona.
- Comunidad de propietarios. Aprobación expresa de los vecinos.
- Hacienda. IRPF, IVA e impuesto turístico.
- Seguro y seguridad. Cobertura para huéspedes y requisitos de la vivienda.
- Cada reserva. Registro de viajeros en 24 horas.
- Libro de bienvenida. Wifi, normas, reciclaje: menos mensajes para ti.
¿Puedo alquilar mi piso como vivienda turística?
Pueden decirte que no en cuatro sitios.
Tu comunidad autónoma. Inscribes la vivienda en su registro turístico, con la declaración responsable o la licencia que pida su normativa, y te dan un número. Ese número va en cada anuncio. El registro único estatal ya no existe: lo contamos en qué número necesitas.
Tu ayuntamiento. Algunos municipios limitan las viviendas turísticas por zonas o edificios. Pregunta en urbanismo antes de amueblar.
Tus vecinos. Desde el 3 de abril de 2025 necesitas la aprobación expresa de la comunidad de propietarios: tres quintas partes de los propietarios, que representen tres quintas partes de las cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.3).
Tu casero. ¿Vives de alquiler? Solo puedes subarrendar una parte de la vivienda, y con el consentimiento escrito del arrendador (Ley de Arrendamientos Urbanos, art. 8).
¿Qué impuestos se pagan por un piso turístico?
Todo depende de una pregunta: ¿solo alquilas, o das servicios de hotel?
| Solo alquiler | Con servicios de hotel | |
|---|---|---|
| IRPF | Rendimientos del capital inmobiliario, sin reducción | Rendimientos de actividad económica |
| IVA | Exento | 10 % |
Así lo resume la Agencia Tributaria.
Limpiar y cambiar la ropa de cama a la entrada y a la salida de cada huésped no cuenta como servicio de hotel. Sí cuentan la recepción permanente, la limpieza y el cambio de ropa periódicos durante la estancia o los desayunos (Agencia Tributaria).
Dos cosas más:
- Hacienda conoce tus ingresos. Las plataformas informan cada año a la Agencia Tributaria de lo que cobras a través de ellas (Agencia Tributaria, DAC 7).
- Impuesto turístico. Existe en algunas comunidades, como Cataluña. Pregunta cuánto es, quién lo cobra y cómo se ingresa.
¿Qué seguro y qué medidas de seguridad necesito?
Cada comunidad autónoma fija sus requisitos para las viviendas turísticas: equipamiento, seguridad, hojas de reclamaciones, a veces un seguro de responsabilidad civil. Pide la lista en la consejería de turismo al inscribir la vivienda.
No des por hecho que el seguro de hogar cubre a huéspedes de pago. Haz dos preguntas a tu aseguradora, por escrito: ¿están cubiertos los daños que sufra un huésped en la vivienda? ¿Y los que cause el huésped en el piso y a los vecinos?
¿Qué hay que hacer con cada reserva?
El registro de viajeros. Cada huésped mayor de 14 años firma su parte de entrada y tú comunicas los datos al Ministerio del Interior en un máximo de 24 horas. Cómo hacerlo sin estar presente: self check-in y registro de viajeros.
El número de registro. En cada anuncio: Airbnb, Booking, tu web, tus redes.
El libro de bienvenida: la última línea de la checklist
Wifi, llegada, normas de la casa, reciclaje, salida, teléfonos de emergencia: todo eso va en el libro de bienvenida. En papel, empieza con nuestra plantilla de libro de bienvenida.
Con GuestQR se vuelve digital: pegas el enlace de tu anuncio de Airbnb o Booking, completas la guía e imprimes un cartel QR para colgar en la pared del piso. El huésped escanea el código y lo lee todo en el móvil, en su idioma entre ocho, sin instalar ninguna aplicación. ¿Cambia el código de la caja de llaves? Lo corriges en un minuto.
